Divorcio con propiedades en construcción: cómo actuar

Panorama general: divorcio y propiedad en construcción

Un divorcio con propiedades en construcción presenta particularidades relevantes que no aparecen cuando la vivienda ya está terminada. La principal diferencia es que aquí, más que hablar de un inmueble acabado, se discuten derechos en curso de adquisición, obligaciones pendientes con el promotor o constructor y, a menudo, hitos de obra vinculados a pagos. Por eso, “cómo actuar” exige una estrategia que combine enfoque legal, financiero y técnico. La prioridad es proteger el patrimonio común o privativo, evitar incumplimientos contractuales y organizar una transición ordenada para que ninguno de los cónyuges asuma cargas desproporcionadas ni pierda derechos frente a terceros.

En la práctica, el punto de partida es clarificar el régimen económico matrimonial, la titularidad del contrato de compraventa o de autopromoción, el grado de avance de la obra y la existencia de hipoteca o financiación puente. Con esa fotografía, se estudian alternativas: adjudicación a uno, venta de la posición contractual (cesión), mantener copropiedad temporal, resolución consensuada del contrato con el promotor o, si no hay acuerdo, la vía judicial para partir la comunidad de bienes. Cada camino tiene impactos de plazos, costes, fiscalidad y riesgo, por lo que conviene anticipar escenarios realistas: ¿puede una parte asumir la hipoteca? ¿Hay penalizaciones por desistimiento? ¿Qué ocurre si el promotor retrasa la entrega?

• Mapea contratos vigentes y sus obligaciones.
• Identifica riesgos de mora o penalizaciones.
• Calcula capacidad financiera de cada cónyuge.
• Valora los tiempos de obra y posibles retrasos.

Régimen económico y titularidad

Antes de decidir el reparto de una propiedad en construcción, es esencial determinar si el matrimonio estaba bajo un régimen de sociedad de gananciales, separación de bienes o participación, y cómo se refleja la titularidad en el contrato de compra o de obra. Si el régimen es de gananciales, los pagos realizados durante el matrimonio presumiblemente forman parte del caudal común, salvo que se acrediten fondos privativos. En separación, cada cónyuge responde por lo que figure a su nombre o demuestre haber aportado. Esta distinción incide en el porcentaje de derechos sobre la obra, en la asignación de deudas y en la compensación económica final.

Del mismo modo, hay que revisar si el contrato está a nombre de ambos o de uno solo, si existen pactos privados sobre reparto de gastos y si los anticipos de obra proceden de cuentas comunes o privativas. También conviene observar si hay avales o garantías a favor del comprador, y si los pagos están debidamente amparados. En obras por autopromoción, puede existir una comunidad de bienes específica para construir, con su contabilidad y aportaciones. Todo ello afecta el modo en que la adjudicación futura o la cesión de la posición contractual debe plantearse ante el promotor o ante el banco.

• Régimen matrimonial y efectos en aportaciones.
• Titularidad del contrato y posición jurídica.
• Origen de fondos y reembolsos entre cónyuges.
• Existencia de avales, seguros o garantías.

Contratos de compra y obra: qué revisar

El contrato de compraventa sobre plano o el de ejecución de obra detalla hitos, plazos, entregas a cuenta, penalizaciones y condiciones para la escritura final. En divorcio, hay que examinar con lupa las cláusulas sobre cesión de la posición contractual (si se permite, requisitos y costes), penalizaciones por desistimiento o retraso en pagos, mecanismos de actualización de precios y garantías frente a incumplimientos del promotor. Es frecuente que la cesión requiera consentimiento del promotor y, en su caso, del banco si hay subrogación en préstamo promotor. Este punto es crítico si uno de los cónyuges desea salir y el otro continuar.

También es relevante confirmar el grado de avance real de la obra frente a los hitos facturados, el calendario de pagos futuros y el importe pendiente hasta la entrega. En contratos con personalizaciones (mejoras), hay que especificar quién las asume o si se retiran. Si se opta por resolver el contrato, revisa el régimen de devolución de cantidades y posibles retenciones. Cuando la obra es en autopromoción, el contrato con el constructor, arquitecto o director de obra incorpora obligaciones técnicas, seguros, licencias y certificaciones. Cualquier cambio de titular o de representación debe comunicarse formalmente para no romper la cadena de responsabilidades.

• Cláusulas de cesión y su coste.
• Penalizaciones y actualización de precios.
• Calendario de pagos y obra ejecutada.
• Mejoras y personalizaciones: quién las paga.

Hipoteca y financiación de la obra

La financiación en propiedades en construcción puede articularse de varias formas: subrogación en préstamo promotor al escriturar, préstamo puente o línea de pagos a medida del avance, o hipoteca autopromotor con disposiciones por certificaciones de obra. En divorcio, conviene decidir pronto si uno asumirá la financiación y liberará al otro, o si ambos continuarán hasta la entrega para vender o adjudicar. La liberación no es automática: el banco evalúa la solvencia del cónyuge que se queda y puede exigir novación o garantías adicionales. Si no hay liberación, el saliente seguirá respondiendo frente al banco, aunque exista acuerdo privado de divorcio, con el riesgo de reclamaciones futuras.

Es prudente consultar con la entidad financiera la viabilidad de una novación (cambio de titulares, condiciones o plazos) y sus costes. Otra vía es pactar un periodo temporal de copropiedad hasta la escritura y venta posterior, manteniendo un cuadro de pagos equitativo. Si se retrasa la obra, revisa cláusulas de intereses de demora y cobertura de seguros del promotor. En autopromoción, el control de certificaciones y de la correcta aplicación de fondos es crucial para evitar tensiones de tesorería y sobrecostes.

• Subrogación vs. novación de la hipoteca.
• Préstamos puente y disposiciones por avance.
• Garantías y solvencia del cónyuge adjudicatario.
• Riesgo de responsabilidad solidaria si no hay liberación.

Valoración, tasación y estado de la obra

Para repartir con justicia una propiedad en construcción, hay que estimar su valor actual. No se trata solo de sumar lo pagado: el valor depende del grado de avance, de las condiciones de mercado, de si la promoción mantiene plazos y calidades, y de los costes pendientes. Una tasación técnica puede contemplar método de comparación y el coste de reposición, ponderando el porcentaje de obra ejecutada y el riesgo de entrega. En ocasiones, la posición contractual (derechos de comprador) tiene un valor distinto del inmueble final. Por ejemplo, si el mercado sube, esa posición puede ser más valiosa; si baja o hay retrasos, pierde atractivo.

Además de la tasación, conviene una verificación técnica del estado de obra: certificaciones, informes de dirección facultativa, licencias, seguros y cumplimiento de calidades. Con esa documentación, se calcula un “balance de proyecto”: pagos realizados + valor razonable actual − costes y riesgos pendientes. Ese balance guía la compensación entre cónyuges o el precio de una cesión de derechos. Si hay mejoras personalizadas, ajústalas: algunas tienen escaso retorno de mercado, por lo que no deben sobrevalorarse. Y no olvides los gastos de escrituración y altas de suministros al final.

• Tasación independiente y método aplicado.
• Certificaciones y porcentaje real de avance.
• Riesgos de retrasos y sobrecostes.
• Ajuste por mejoras y gastos finales.

Opciones de reparto y salida

Con el diagnóstico en la mano, las alternativas más habituales son: (1) adjudicación íntegra a uno de los cónyuges, con compensación económica y asunción de financiación; (2) copropiedad temporal hasta la entrega y posterior venta, repartiendo gastos e ingresos según porcentajes; (3) cesión de la posición contractual a un tercero (si el promotor lo admite), monetizando derechos y cerrando el proyecto; (4) resolución del contrato con recuperación de cantidades (si procede) y reparto proporcional; (5) dación en pago al banco o reestructuración, si no es viable continuar. La elección depende de la capacidad financiera, de los plazos de obra y de las expectativas de mercado.

En la adjudicación a uno, exige liberar al otro en la hipoteca y formalizar una novación. Incluye en el convenio regulador un calendario de pagos de compensación y un “plan B” si el banco no aprueba la liberación (por ejemplo, venta forzosa o cesión de derechos dentro de un plazo). En copropiedad temporal, fija reglas claras: quién gestiona proveedores, cómo se aprueban cambios, límites de gasto y qué ocurre si la obra se retrasa. En cesión a tercero, negocia comisiones, impuestos y responsabilidad por vicios ocultos del contrato.

• Adjudicación con novación y liberación.
• Copropiedad temporal regulada.
• Cesión a tercero de la posición contractual.
• Resolución o dación en pago en situaciones límite.

Riesgos, incumplimientos y medidas

Los riesgos en proyectos en construcción incluyen retrasos del promotor, modificaciones de calidades, sobrecostes, discrepancias en certificaciones y, en divorcio, impago de cuotas por parte de uno de los cónyuges. Para mitigarlos, conviene pactar medidas cautelares internas: cuenta bancaria específica para la obra, autorización conjunta para pagos relevantes, obligación de remitir comunicaciones del promotor y del banco, y un mecanismo de resolución rápida de disputas (por ejemplo, mediación técnica). Frente a terceros, mantén las notificaciones al día: si cambia el domicilio de contacto, si uno deja de ser representante, o si hay alteración de la titularidad.

Si existe riesgo de incumplimiento de pagos, anticipa un plan de contingencia: venta o cesión de la posición contractual, renegociación de plazos o, como último recurso, resolución. En autopromoción, controla la seguridad y salud, seguros y licencias, porque una paralización puede generar costes ocultos. Si hay conflicto grave, el procedimiento judicial para disolver la comunidad de bienes y repartir derechos es viable, pero más lento y costoso. En ese caso, prepara periciales, tasaciones y trazabilidad de pagos para defender la propuesta de reparto.

• Cuenta y firma dual para pagos críticos.
• Notificaciones formales a promotor y banco.
• Plan de contingencia por impagos o retrasos.
• Pruebas periciales en caso de litigio.

Fiscalidad y costes asociados

La fiscalidad varía según el tipo de operación y el grado de avance. En compra sobre plano a promotor, normalmente se tributa por IVA más AJD en la escritura final; si hay segunda transmisión, ITP. En autopromoción, los costes se reparten entre ejecuciones de obra, honorarios técnicos, licencias e impuestos locales. En el divorcio, la adjudicación de la vivienda puede tener efectos fiscales distintos a una venta a tercero: conviene analizar si hay excesos de adjudicación, cómo se compensa y qué impuestos pueden devengarse. La cesión de la posición contractual puede estar sujeta a tributación como transmisión de derechos, con tratamiento distinto de la venta de inmueble terminado.

A los impuestos se suman costas de notaría, registro, gestoría, tasación, certificaciones, mediación o periciales. Presupuesta estos gastos desde el principio para evitar sorpresas. En la hipoteca, calcula comisiones de novación o cancelación y su impacto en el TAE real. Si la estrategia es mantener copropiedad temporal, estima el coste de oportunidad y el riesgo de mercado. Un buen timing fiscal puede ahorrar una cantidad relevante si se coordina la firma del convenio regulador con el calendario de obra y de financiación.

• IVA/ITP/AJD según el caso.
• Excesos de adjudicación y compensaciones.
• Costes de notaría, registro y tasación.
• Comisiones hipotecarias por novación/cancelación.

Documentación y checklist práctico

Una documentación robusta acelera acuerdos y previene conflictos. Reúne desde el inicio contrato de compraventa o de obra (y anexos), justificantes de pagos, certificaciones de obra, licencias, seguros, comunicaciones del promotor, tasaciones y borradores bancarios de novación o subrogación. Añade pruebas del origen de fondos (comunes/privativos) y cualquier pacto privado entre los cónyuges. Si hay mejoras, incorpora presupuestos, órdenes de cambio y su estado de ejecución. Para hipoteca, ten a mano cuadro de amortización actualizado, comisiones y requisitos de solvencia solicitados por la entidad.

Paralelamente, diseña un checklist de actuación por fases: (1) Auditoría documental y de obra; (2) Definición de escenarios y simulación financiera-fiscal; (3) Negociación con banco y promotor; (4) Redacción del convenio regulador con cláusulas de liberación, pagos y plan B; (5) Formalización (novación, cesión o resolución) y seguimiento hasta la entrega o venta. Mantén un repositorio compartido y seguro para que todas las partes (incluidos asesores y, si procede, mediador) trabajen con información actualizada.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si uno quiere seguir con la obra y el otro no? Se puede pactar la adjudicación a uno con compensación económica y liberación bancaria del saliente. Si el banco no libera, establece una condición resolutoria: si no se consigue en un plazo, se activará venta o cesión. Mientras tanto, fija un reparto transitorio de pagos.

¿Puedo vender “mi mitad” antes de que termine la obra? Depende del contrato. Muchas promotoras exigen autorización para ceder la posición contractual. Si es posible, define precio, gastos, impuestos y responsabilidad por obligaciones previas. Una tasación y el grado de avance ayudan a fijar un valor razonable.

¿Cómo se valora la propiedad en construcción para el reparto? Mediante tasación y análisis del “balance de proyecto”: pagos realizados + valor actual de derechos − costes y riesgos pendientes. Se consideran retrasos, calidades, mercado y mejoras. Utiliza rangos de valor para negociar con flexibilidad.

¿Y si el promotor retrasa la entrega? Revisa el contrato: puede haber penalizaciones o plazos de gracia. Documenta el retraso y negocia ajustes. En divorcio, incorpora cláusulas que repartan los efectos del retraso (gastos adicionales, decisiones de continuidad o salida) de forma equilibrada.

¿Qué impuestos debo prever? Según el caso: IVA y AJD en primera transmisión; ITP en segundas; posibles excesos de adjudicación; plusvalía en ventas posteriores; y costes de notaría/registro. Conviene solicitar una simulación fiscal comparativa antes de firmar el convenio.