Divorcio con propiedades en construcción: cómo actuar

Un divorcio con propiedades en construcción no se resuelve simplemente decidiendo quién se queda “la casa”. En la práctica, suele tratarse de una vivienda sobre plano, un inmueble en obra o una compraventa de obra nueva pendiente de entrega, escritura o financiación definitiva. Para actuar con seguridad conviene revisar al menos cinco cuestiones: quién figura como comprador, qué régimen matrimonial existe, cuánto se ha pagado, en qué estado está la obra y quién responde frente al banco.

Jurídicamente, la solución dependerá de la documentación concreta: contrato de compraventa, anexos, justificantes de pagos, posibles avales o garantías, régimen económico matrimonial, escritura ya otorgada o pendiente y condiciones de la subrogación hipotecaria o del préstamo propio. La ley ofrece marcos para pactar y repartir, pero no sustituye el análisis del caso concreto.

En España, tanto en gananciales como en separación de bienes, puede ser necesario combinar medidas del procedimiento matrimonial, acuerdos en convenio regulador, liquidación del régimen económico o, si existe simple cotitularidad, soluciones de copropiedad y eventual división de la cosa común.

Qué implica un divorcio con propiedades en construcción

Cuando hay un inmueble en construcción, el problema no es solo patrimonial. También afecta al calendario de pagos, a la posibilidad de escriturar, a la financiación futura y al reparto del riesgo si la promoción se retrasa o se encarece. Por eso, en un divorcio con propiedades en construcción conviene separar tres planos:

• Lo que regula la ley: régimen económico matrimonial, contenido posible del convenio regulador, pactos entre cónyuges y, si existe comunidad ordinaria, reglas de la copropiedad.
• Lo que puede pactarse: adjudicación a uno, compensaciones, mantenimiento temporal en común, reparto de pagos pendientes o salida ordenada cuando se entregue la vivienda.
• Lo que dependerá del contrato y del banco: cesión del contrato, cambio de comprador, subrogación hipotecaria, liberación de deudores o aceptación de una novación.

El art. 90 del Código Civil permite incluir en el convenio regulador los pactos patrimoniales que procedan dentro de la crisis matrimonial, pero eso no significa que cualquier acuerdo vincule por sí mismo a terceros. Si hay una entidad financiera o una promotora implicadas, su consentimiento puede ser determinante para que el acuerdo sea eficaz en la práctica.

Además, no debe presumirse que ese inmueble sea necesariamente ganancial, vivienda familiar o bien adjudicable sin más. Puede haber adquisiciones privativas, porcentajes distintos, pagos hechos por uno solo o titularidades compartidas al margen del matrimonio.

Qué documentos conviene revisar antes de repartir el inmueble

Antes de negociar el reparto de vivienda o su adjudicación, conviene reunir toda la documentación relevante. Sin esa base, es fácil firmar acuerdos difíciles de ejecutar o económicamente desequilibrados.

Contrato de arras o contrato de compraventa

Hay que comprobar quién figura como comprador, si existe posibilidad de cesión, sustitución o cambio de titular, qué plazos de entrega se pactaron y qué consecuencias prevé el contrato en caso de incumplimiento o desistimiento. En promociones sobre plano, este documento puede contener cláusulas clave sobre pagos aplazados, subrogación en préstamo promotor o gastos vinculados a la escritura de compraventa.

Justificantes de cantidades entregadas a cuenta

Conviene identificar quién ha pagado cada cantidad, desde qué cuenta se hizo y con qué concepto. Esto puede resultar relevante para distinguir entre dinero ganancial, privativo o aportaciones desiguales en una cotitularidad. Si existen transferencias, recibos, certificaciones de la promotora o documentos bancarios, deben revisarse de forma ordenada.

Calendario de obra, entrega y estado real del inmueble

No basta con conocer la fecha prevista de entrega inicial. Habrá que valorar si la obra avanza conforme al calendario, si ha habido prórrogas contractuales, modificaciones del proyecto o incidencias que alteren el valor práctico del inmueble o la conveniencia de vender, esperar o mantener la titularidad compartida hasta un mejor momento.

Escritura pendiente o ya otorgada

La situación cambia si aún no se ha firmado la escritura de compraventa o si ya se otorgó y el inmueble consta inscrito. Si la escritura está pendiente, buena parte de la operativa dependerá del contrato privado y de la promotora. Si ya existe escritura, habrá que revisar titularidades, porcentajes, cargas y, en su caso, la hipoteca formalizada.

Préstamo promotor, subrogación o hipoteca propia

Es fundamental saber si la compra prevé subrogación hipotecaria en un préstamo del promotor, si uno o ambos cónyuges solicitarán financiación nueva o si ya existe una hipoteca firmada. Las condiciones bancarias pueden condicionar totalmente la salida de uno de los dos.

Avales o garantías

Si las cantidades entregadas a cuenta están cubiertas por aval o seguro, conviene revisar su alcance, beneficiarios, plazos y requisitos de reclamación. En determinadas situaciones, la existencia de esas garantías puede influir en la negociación si la operación se complica o la obra no avanza conforme a lo previsto.

Cómo influye el régimen matrimonial en la titularidad y el reparto

El régimen matrimonial es decisivo, pero no opera de forma aislada: siempre hay que cruzarlo con la fecha de compra, el origen del dinero, la redacción del contrato y la titularidad pactada.

Si el matrimonio está en gananciales

Como referencia general, el art. 1344 del Código Civil define la sociedad de gananciales como aquella en la que se hacen comunes las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de los cónyuges. A partir de ahí, habrá que analizar si la adquisición del inmueble en obra tiene carácter ganancial o privativo según la documentación y el origen de los fondos. No siempre bastará con ver quién firmó: puede ser necesario estudiar pagos, momento de adquisición y pactos previos.

Si se pacta la liquidación de gananciales dentro o fuera del procedimiento de divorcio, el inmueble o los derechos derivados del contrato de compraventa podrán valorarse e incluirse en el reparto, pero esa valoración debe hacerse con prudencia cuando la obra no ha terminado.

Si existe separación de bienes

En separación de bienes puede haber titularidad exclusiva de uno de los cónyuges o copropiedad por cuotas. En este segundo caso, resultan relevantes los arts. 392 y siguientes del Código Civil, que regulan la comunidad de bienes. Si ambos son cotitulares y no desean seguir unidos en esa adquisición, puede valorarse una adjudicación a uno o, en su defecto, la salida por la vía de la división de la cosa común conforme al art. 400 del Código Civil, siempre teniendo en cuenta que la existencia de contrato, obra en curso o financiación puede complicar la ejecución práctica.

Pactos entre cónyuges y capitulaciones

Los arts. 1323 y 1325 del Código Civil permiten, respectivamente, la contratación entre cónyuges y la fijación o modificación del régimen económico mediante capitulaciones matrimoniales. Esto puede ser útil para ordenar patrimonialmente la salida, siempre que se haga con el debido asesoramiento y sin perjudicar derechos de terceros.

Además, el art. 1255 del Código Civil ampara la autonomía de la voluntad dentro de los límites legales. Traducido a la práctica: las partes pueden pactar muchas soluciones, pero no pueden imponerlas al banco o a la promotora si esos terceros no consienten.

Hipoteca, pagos pendientes y responsabilidad frente al banco

Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que, si en el divorcio uno de los cónyuges se queda el inmueble, el otro deja automáticamente de responder por el préstamo. Eso no ocurre por sí solo. Si ambos siguen figurando como deudores, la adjudicación interna del bien no libera frente al banco salvo que la entidad acepte expresamente la modificación.

En una operación de obra nueva en curso pueden darse varios escenarios:

• Que aún solo existan pagos a la promotora y la financiación definitiva esté pendiente.
• Que se prevea la subrogación en el préstamo del promotor.
• Que ya se haya formalizado una hipoteca propia.
• Que falte una parte relevante del precio y sea necesario acreditar solvencia futura.

En todos ellos conviene revisar quién firmó, qué obligaciones de pago quedan, qué comisiones o costes puede haber por novación o cancelación, y si el banco aceptaría mantener a un solo titular o exigir nuevas garantías. La normativa hipotecaria y la práctica bancaria son aquí decisivas, pero la respuesta concreta dependerá del expediente financiero y del consentimiento de la entidad.

También es aconsejable documentar qué ocurrirá con los pagos intermedios hasta la entrega: cuotas, certificaciones, impuestos asociados a la compra, gastos de notaría o registro si la escritura está próxima, y cualquier derrama o modificación contractual. Dejar esto sin concretar suele generar conflictos posteriores.

Si se plantea una renegociación con la entidad, es preferible hacerlo antes de cerrar un acuerdo definitivo entre los cónyuges, para no pactar una adjudicación que luego resulte inviable por falta de aprobación bancaria.

Opciones para pactar la salida: adjudicación, venta o mantenimiento en común

No existe una solución única válida para todos los casos. Lo razonable es elegir la salida que mejor encaje con la titularidad, el estado de la obra, la financiación y la capacidad económica de cada parte.

Adjudicación a uno con compensación

Puede pactarse que uno de los cónyuges asuma el inmueble y compense al otro por las cantidades ya invertidas o por el valor que se atribuya a su participación. Esta solución exige fijar con cuidado: la valoración del derecho o del inmueble en curso, el reparto de pagos pendientes y la obtención de la liberación bancaria si ambos son deudores.

Venta o cesión del contrato si es viable

En algunas promociones puede ser posible vender o ceder la posición contractual, pero no debe darse por hecho. Habrá que revisar si el contrato de compraventa lo permite, si exige autorización de la promotora y qué costes o limitaciones prevé. A veces esta salida reduce riesgo futuro; otras veces resulta poco práctica o económicamente desfavorable.

Mantenimiento temporal en común

Cuando la obra está avanzada pero no terminada, o cuando vender en ese momento sería peor económicamente, puede ser razonable mantener temporalmente la titularidad compartida y fijar por escrito quién paga, hasta cuándo, qué decisiones requieren acuerdo y en qué momento se revisará la salida. Esta solución exige mucha claridad documental para evitar una copropiedad conflictiva.

Negociación con banco y promotora

En la práctica, muchas soluciones solo funcionan si se coordinan con la promotora y con la entidad financiera. Por eso, aunque el acuerdo entre las partes sea posible al amparo del art. 1255 CC y pueda recogerse en convenio regulador conforme al art. 90 CC, su eficacia real dependerá en parte de esa aceptación externa.

Qué riesgos prácticos conviene valorar si la obra no ha terminado

La principal dificultad es que el bien todavía no está completamente definido en términos económicos y registrales. Esto obliga a ser prudente al valorar y al repartir.

• Retrasos o incidencias de obra: pueden alterar la fecha de entrega, la necesidad de financiación y la conveniencia de seguir vinculados al proyecto.
• Valoración incierta: la tasación o valoración puede depender del estado real de la obra, de las cantidades ya abonadas, del precio pendiente, de la situación del mercado y de las condiciones de financiación.
• Cambios contractuales: modificaciones del proyecto, calidades, anexos o plazos pueden influir en la rentabilidad o utilidad del inmueble.
• Riesgo de seguir obligado sin disfrutar del bien: especialmente cuando uno deja la relación pero sigue como deudor o cotitular.
• Confusión entre titularidad y responsabilidad: ser menos interesado en conservar el inmueble no equivale a quedar fuera de las obligaciones ya asumidas.

Si la operación se complica, puede ser necesario valorar no solo los acuerdos familiares, sino también posibles reclamaciones contractuales o medidas patrimoniales más amplias. Eso dependerá de si existe incumplimiento, de las garantías disponibles y del momento en que se encuentra la promoción.

Si se menciona la posibilidad de una dación en pago u otras fórmulas de salida financiera, conviene hacerlo con mucha cautela: no son soluciones automáticas y dependen de la negociación y aceptación de la entidad, además de la situación económica del caso y de la asesoría fiscal en el divorcio.

Pasos recomendables para documentar bien el acuerdo

Documentar bien el acuerdo es casi tan importante como alcanzar el acuerdo. Un buen planteamiento reduce el riesgo de incumplimientos, interpretaciones contradictorias y problemas con terceros.

1. Reunir y ordenar contrato de compraventa, anexos, justificantes de pago, comunicaciones de la promotora, documentación bancaria y, si existe, escritura ya otorgada.
2. Definir la titularidad real y el origen de las aportaciones: gananciales, privativas o cuotas de copropiedad.
3. Fijar una valoración prudente del derecho o del inmueble en curso, explicando los criterios utilizados y el estado de la obra.
4. Concretar quién asume pagos pendientes, gastos futuros y riesgos hasta la entrega o hasta la salida definitiva.
5. Si uno se adjudica el inmueble, condicionar el acuerdo, cuando sea necesario, a la aceptación del banco o de la promotora.
6. Reflejar el pacto en el instrumento adecuado: convenio regulador, acuerdo privado preparatorio, escritura pública o documentos complementarios, según el caso.
7. Prever qué ocurrirá si no llega la subrogación, si se retrasa la obra o si no puede ejecutarse la venta o cesión prevista.

Si no hay acuerdo, el cauce jurídico puede variar: procedimiento matrimonial con medidas patrimoniales, liquidación del régimen económico, división de cosa común o, en su caso, reclamaciones ligadas al contrato de compraventa. No existe una vía única que sirva automáticamente para todos los supuestos.