Divorcio con hipoteca variable: riesgos y soluciones

Qué es una hipoteca variable y cómo afecta al divorcio

Una hipoteca variable es un préstamo para la compra de vivienda cuyo tipo de interés se referencia a un índice, generalmente el euríbor, más un diferencial. Esto implica que el coste del préstamo fluctúa con el mercado: cuando el euríbor sube, aumenta la cuota mensual; cuando baja, la cuota se reduce. En un divorcio, esta variabilidad se convierte en un factor de riesgo adicional que debe abordarse tanto desde la perspectiva legal como desde la financiera. Además de repartir el patrimonio y los gastos comunes, es necesario determinar quién conserva la vivienda, quién asume la deuda y bajo qué condiciones se garantiza el cumplimiento frente al banco.

El principal problema es que el contrato hipotecario no “se divorcia” automáticamente: la entidad financiera mantiene las obligaciones en los términos firmados. Aunque un convenio regulador asigne la casa a una de las partes, si ambos figuran como deudores solidarios, el banco podrá reclamar el total de la deuda a cualquiera de los dos si se produce un impago. Por ello, resulta imprescindible articular soluciones que alineen el acuerdo de divorcio con el contrato hipotecario, evitando que una parte quede vinculada a una vivienda que ya no usa o que no puede controlar.

Asimismo, el divorcio con hipoteca variable exige mirar más allá de la foto actual de ingresos y cuotas. Las revisiones periódicas pueden encarecer el préstamo y tensar el presupuesto del progenitor custodio o de quien se queda el inmueble. Por eso conviene preparar escenarios de subida del euríbor, valorar productos como la novación a tipo mixto o periodos de carencia y, si procede, contemplar la venta o el alquiler para sostener la liquidez mientras se estabiliza la situación.

Riesgos clave: euríbor, cuotas y cláusulas

El euríbor es el termómetro de tu hipoteca variable. Una subida de unas décimas puede traducirse en decenas o cientos de euros adicionales al mes, afectando la capacidad para afrontar la pensión alimenticia, los gastos escolares u otros compromisos derivados del divorcio. Este riesgo de tipo de interés se intensifica cuando el porcentaje de endeudamiento supera el 30–35% de los ingresos, cifra a partir de la cual un hogar empieza a entrar en zona de estrés financiero.

A la volatilidad del euríbor se suman cláusulas contractuales que pueden complicar la gestión: comisiones por cambio de condiciones (novación), por amortización anticipada, o limitaciones para una subrogación de deudor. También pueden existir seguros vinculados o paquetes de productos (nómina, tarjetas, domiciliaciones) cuyo incumplimiento incrementa el diferencial. Durante un proceso de separación es frecuente que cambie el banco en el que se ingresa la nómina o que se cancelen tarjetas; conviene revisar con detalle estos requisitos para que el tipo de interés no se dispare tras el reparto de cuentas.

• Riesgo de revisión: aumentos de cuota en cada revisión semestral o anual.
• Riesgo de liquidez: menos margen para afrontar gastos del divorcio y del hogar.
• Riesgo contractual: comisiones y condiciones cruzadas que encarecen el préstamo.

Marco legal: responsabilidad y regímenes económicos

En la mayoría de hipotecas firmadas por dos personas, la obligación frente al banco es solidaria: cada deudor responde del 100% de la deuda. Por tanto, si el convenio regulador atribuye el uso de la vivienda a uno de los cónyuges y pacta que éste asume la cuota, la entidad no queda obligada por ese pacto interno. Si se produce un impago, puede reclamar indistintamente a cualquiera. La única forma de dejar de ser deudor es obtener la liberación expresa del banco mediante una subrogación de deudor o una cancelación y nueva concesión a nombre de la persona que se queda el inmueble.

El régimen económico matrimonial también importa. En gananciales, la vivienda y la deuda suelen considerarse comunes, lo que exige su liquidación y adjudicación. En separación de bienes, puede haber copropiedad con porcentajes establecidos; aun así, si ambos firmaron la hipoteca como deudores solidarios, persiste la responsabilidad total. Además, el uso de la vivienda familiar puede atribuirse por razón de guarda y custodia de hijos menores, generando tensiones entre el derecho de uso y la conveniencia de vender o reestructurar.

Opciones con la vivienda: vender, quedarse o alquilar

Tras el divorcio con hipoteca variable, existen varias vías para resolver la vivienda. La primera es la venta: permite cancelar la deuda, repartir el remanente (o asumir pérdidas si hay minusvalía) y desvincularse del riesgo de tipo de interés. Es la opción más limpia si ninguna de las partes puede sostener la cuota proyectada o si el banco no acepta la liberación de un deudor. La segunda es que una parte se quede el inmueble, asumiendo la deuda mediante una subrogación de deudor o una cancelación y nueva hipoteca a su nombre. Este camino exige solvencia suficiente y, a menudo, una renegociación del tipo o del plazo para hacer viable la cuota.

Una tercera alternativa es alquilar la vivienda para que la renta cubra total o parcialmente la hipoteca, mientras se define una salida definitiva. Aunque puede ser útil para atravesar periodos de euríbor alto, conviene estimar costes (IBI, seguro, comunidad, mantenimiento) y posibles vacantes. En contextos en los que se atribuye el uso a favor de los menores y del progenitor custodio, el alquiler puede no ser viable, por lo que el plan debe alinearse con el interés familiar y las medidas judiciales.

• Vender: liquidez inmediata y fin del riesgo, pero posible coste fiscal.
• Quedarse: estabilidad residencial; exige refinanciación y asunción total de la deuda.
• Alquilar: puente financiero; requiere gestión y previsión de vacantes.

Soluciones financieras: novación, subrogación y carencia

Si el objetivo es mantener la vivienda, es habitual explorar cambios contractuales. La novación permite modificar condiciones como el tipo (pasar a mixto o reducir diferencial), el plazo o introducir un periodo de carencia de capital para aliviar la cuota durante la transición. La subrogación de deudor persigue la liberación del cónyuge que sale del inmueble, trasladando la deuda a quien se queda. No todos los bancos la aceptan sin garantías adicionales; a veces exigen avales o ingresos estables.

Cuando la entidad no accede a liberar a un deudor, cabe la cancelación y constitución de un nuevo préstamo a nombre de una sola persona. Esto implica gastos (tasación, notaría, registro, comisión por cancelación si existe), pero alinea contrato y realidad familiar. En supuestos de tensión financiera severa, se pueden negociar reestructuraciones temporales: ampliar plazo, carencias parciales o ajustes de diferencial a cambio de vinculación. Es prudente comparar ofertas y simular el coste total de la deuda, evitando alargar excesivamente el préstamo si la suma de intereses se dispara.

Reparto de titularidad, uso y deuda en el convenio

El convenio regulador debe plasmar con precisión el destino de la vivienda y de la hipoteca. Es recomendable diferenciar tres apartados: titularidad (quién es dueño y en qué porcentaje), uso (quién ocupa la vivienda, por cuánto tiempo y con qué condiciones) y deuda (quién paga, cómo se reparten las cuotas y qué sucede ante incidencias). Cuando una parte permanece en el inmueble, puede fijarse un “alquiler compensatorio” a favor del copropietario que no disfruta del uso, especialmente en separación de bienes. En gananciales, la adjudicación y la eventual compensación económica deben cuadrar con la liquidación del patrimonio común.

Para proteger al deudor que sale, el convenio puede incluir cláusulas de salvaguarda: plazo máximo para obtener la liberación bancaria, obligación de vender si no se consigue, o paso automático a un plan de desinversión. También conviene regular la gestión de incidencias (impagos, derramas, seguros) y la información financiera: acceso a recibos, a la banca online y a comunicaciones del banco, para que nadie quede “a ciegas” respecto a un préstamo que aún le afecta.

• Definir titularidad y uso por separado.
• Fijar reparto de cuotas, seguros e impuestos.
• Prever qué ocurre si no hay liberación de deudor en un plazo pactado.

Impacto fiscal: IRPF, plusvalía y otros impuestos

Las decisiones sobre la vivienda tienen efectos fiscales. La venta con ganancia genera tributación en IRPF por la ganancia patrimonial, salvo que concurran exenciones (por ejemplo, reinversión en vivienda habitual en ciertos supuestos). Si hay pérdida, puede compensarse con otras ganancias según las reglas vigentes. La transmisión puede acarrear plusvalía municipal salvo que se acredite inexistencia de incremento del valor del terreno. Las novaciones y subrogaciones, en general, tienen un coste reducido frente a constituir una hipoteca nueva, pero conviene confirmar aranceles, AJD aplicable en tu comunidad autónoma y posibles bonificaciones.

En liquidación de gananciales, las compensaciones entre cónyuges y las adjudicaciones en pago requieren un estudio fino para evitar costes innecesarios. Si uno se adjudica el inmueble asumiendo la deuda, puede haber desequilibrios que ajusten con pagos compensatorios. También importa el valor de mercado utilizado: una tasación reciente aporta seguridad jurídica y fiscal. No olvides otros conceptos como IBI, seguros y comunidad; aunque no sean impuestos estatales, impactan en la caja mensual y deben repartirse de forma clara en el convenio.

Estrategia de prevención y gestión del riesgo

Una buena estrategia combina planificación legal, control del presupuesto y negociación bancaria. Empieza evaluando tu ratio de esfuerzo actual y proyectado con tres escenarios de euríbor. Si el esfuerzo supera el 35%, activa planes de mitigación: ampliar plazo, negociar carencia temporal, reducir gastos fijos o considerar la venta ordenada. En paralelo, diseña un colchón de seguridad de 3–6 meses de gastos totales, que amortigüe subidas de cuota y permita cumplir con la pensión y los gastos de los hijos sin tensión.

En la negociación con el banco, prepara documentación robusta: ingresos estables, historial de pago, tasación actualizada y, si procede, el convenio regulador proyectado. Cuanta más certidumbre ofrezcas, mayores opciones de obtener una novación favorable o la liberación del deudor saliente. Si el banco no cede y el riesgo es alto, no retrases la decisión de vender: el tiempo juega en contra cuando las cuotas suben. Por último, mantén una gobernanza de la hipoteca: calendario de revisiones, alertas de vencimientos y un canal de comunicación fluido entre las partes para coordinar pagos y documentos.

• Simula escenarios de tipo de interés.
• Establece umbrales de actuación (venta, carencia, novación).
• Centraliza recibos y comunicaciones del banco.

Preguntas frecuentes