Divorcio y préstamos compartidos: qué hacer

Qué es un préstamo compartido

Cuando una pareja firma un crédito o una hipoteca, ambos se convierten en deudores solidarios del banco. Esto significa que la entidad puede reclamar el 100% de la deuda a cualquiera de los titulares si se produce un impago, independientemente de los pactos internos de la pareja. En un escenario de separación o divorcio, esta realidad financiera no se disuelve automáticamente con la ruptura: el contrato con la entidad persiste hasta que se renegocia, cancela o extingue por alguna de las vías legales o bancarias disponibles. Por eso, abordar divorcio y préstamos compartidos de forma planificada es clave para proteger el patrimonio y el historial crediticio de ambos.

El primer paso es distinguir entre deuda (préstamo) y propiedad (bien financiado). Que un miembro deje de vivir en la vivienda o que un juez atribuya el uso a una persona no altera la responsabilidad frente al banco. Del mismo modo, pactar en el convenio regulador que uno pagará las cuotas no exime al otro frente a la entidad mientras siga figurando como cotitular. El objetivo práctico, por tanto, es alinear tres planos: el acuerdo entre las partes, la situación registral de la propiedad y la posición contractual con el banco.

• Deudores solidarios: el banco puede reclamar a cualquiera el total.
• El uso de la vivienda no equivale a titularidad ni libera deuda.
• Objetivo: sincronizar convenio, Registro de la Propiedad y contrato bancario.

Diagnóstico inicial: deuda y CIRBE

Antes de tomar decisiones conviene trazar un mapa preciso de la situación financiera. Empieza por solicitar a la entidad el cuadro de amortización actualizado, el capital pendiente, el tipo de interés (fijo, variable o mixto), las comisiones vigentes y posibles cláusulas de vencimiento anticipado. Comprueba si hay productos vinculados (seguros, tarjetas) que condicionen el tipo bonificado. Luego, revisa si existen garantías adicionales: avalistas, hipoteca en segundo rango o pignoraciones.

Paralelamente, cada titular debe obtener su informe de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para conocer la exposición global a créditos y riesgos. Este documento ayuda a calibrar la capacidad de asumir la deuda en solitario si se valora una subrogación o una novación. También permite entender el impacto que tendría una refinanciación o la contratación de un nuevo préstamo para compensar al otro cónyuge en una extinción de condominio.

Con estos datos, podrás simular escenarios: mantener el préstamo, que uno asuma la hipoteca mediante subrogación del otro, vender el inmueble y cancelar, o explorar periodos de carencia temporales. Documentar este diagnóstico facilita la negociación con el banco y respalda lo que se pacte en el convenio regulador.

Mantener vivienda y préstamo

Si ambos desean conservar la vivienda y continuar como cotitulares del préstamo, es imprescindible establecer reglas claras de pago, uso y mantenimiento. Esta opción evita costes de transmisión, pero conserva la responsabilidad solidaria: un impago de uno afecta al otro. Para mitigar riesgos, se recomienda un mandato de pago domiciliado en una cuenta común con aportaciones proporcionales y un respaldo en una cuenta individual que cubra imprevistos durante varios meses.

En términos bancarios, suele mantenerse el contrato sin cambios, si bien podéis solicitar una novación para ajustar plazo, tipo o cuota, o una carencia de capital por meses puntuales para atravesar el periodo de transición del divorcio. La entidad valorará la estabilidad de ingresos de ambos, el historial de pago y el valor del inmueble. Es útil presentar un plan financiero conjunto que muestre solvencia y un calendario de revisiones.

• Definir por escrito quién asume suministros, comunidad y seguros.
• Crear un fondo de contingencia para reparaciones y revisiones.
• Revisar anualmente el esfuerzo financiero y el tipo de interés.

A nivel legal, incorpora estas reglas al convenio regulador para dotarlas de ejecutividad si se incumplen. Aunque esto no libera frente al banco, ayuda a exigir al otro el reintegro de pagos y a prevenir conflictos.

Uno se queda la casa: extinción de condominio

Cuando uno desea quedarse la vivienda, la vía habitual es la extinción de condominio: el copropietario A transmite su parte al B, que pasa a ser propietario único. Para que el movimiento sea eficaz también frente al banco, lo conveniente es coordinarlo con una subrogación liberatoria o una novación del préstamo en la que el titular saliente quede totalmente desligado. La entidad evaluará la solvencia del que se queda para asumir la deuda en solitario y, en su caso, puede exigir garantías añadidas, plazo mayor o un tipo distinto.

Financieramente, quien se queda suele compensar al otro por su cuota de propiedad (valor de mercado menos deuda) mediante transferencia o financiación adicional. Es crucial fijar el valor con una tasación reciente. Fiscalmente, la extinción de condominio no tributa por ITP como una compraventa estándar en muchas jurisdicciones, pero sí puede devengar AJD; conviene verificar el tratamiento concreto y costes notariales y registrales para que la operación sea eficiente.

• Tasación actualizada para fijar valor de la parte transmitida.
• Escritura de extinción + novación/subrogación el mismo día.
• Cláusula de liberación del titular saliente frente al banco.

Integra en el convenio regulador la obligación de cooperar y firmar los documentos bancarios necesarios en un plazo concreto. Añade penalizaciones por incumplimiento para evitar bloqueos.

Ninguno se queda: venta, dación o alquiler

Si ninguno quiere la vivienda, la solución más directa es vender, cancelar el préstamo y repartir el remanente (o la pérdida si el precio es inferior al capital pendiente y gastos). El proceso comienza con una valoración realista, selección de agencia y fijación de un precio competitivo. Para agilizar, conviene aportar al comprador una nota simple actualizada, certificado de deuda y recibos al día.

Cuando el mercado no permite cubrir la deuda, puede estudiarse con el banco una dación en pago (entrega del inmueble a cambio de extinguir la deuda) o una venta con quitas. Estas opciones requieren análisis de solvencia y negociación; a veces se plantea una venta con asunción del préstamo por el comprador, si el banco acepta. Otra alternativa intermedia es alquilar la vivienda para cubrir cuotas mientras se espera un mejor momento de venta, siempre con un presupuesto que contemple periodos de vacancia y mantenimiento.

• Venta: cancelar préstamo y liquidar cuentas entre las partes.
• Dación: extinguir deuda entregando el inmueble (si la entidad acepta).
• Alquiler: cubrir cuotas temporalmente con un plan de gestión.

Incluye en el convenio regulador quién se encarga de enseñar el inmueble, firmar arras, custodiar llaves y asumir reparaciones urgentes. Coordina con el banco la cancelación registral para que el comprador reciba la finca libre de cargas.

Avalistas y fiadores

En muchos préstamos compartidos intervienen padres u otros familiares como avalistas. En caso de divorcio, su posición no mejora por sí sola: continúan garantizando la deuda mientras subsista el contrato original. Por ello, cualquier reestructuración debe contemplar la liberación del avalista o, si no es posible, una acotación de la garantía (importe máximo, plazo, o sustitución por otra garantía). La entidad solo aceptará la liberación si el riesgo resultante es asumible con la renta y el patrimonio de quien quede como deudor.

Desde la óptica de la familia, es prudente documentar internamente la relación: si el avalista paga, podrá repetir contra los deudores y exigir el reembolso. Conviene prever cómo se acreditarán estos pagos y qué medidas se activan ante retrasos: alertas tempranas, domiciliación de cuotas en cuenta de seguridad o un seguro de protección de pagos evaluado con criterio.

• Solicitar liberación o limitación de responsabilidad del avalista.
• Establecer alertas y cuenta colchón para imprevistos.
• Documentar pagos del avalista para facilitar la repetición.

Impacto económico: intereses, comisiones y fiscalidad

Cada opción tiene efectos distintos en coste total. Mantener el préstamo sin cambios puede ser barato a corto plazo, pero caro si el tipo variable sube. Una novación que alargue plazo reduce cuota pero aumenta intereses acumulados. La subrogación para liberar a un titular puede implicar comisión de modificación y, en su caso, gastos notariales y registrales. Vender y cancelar tiene costes de agencia y cancelación registral; la extinción de condominio puede optimizar la carga fiscal frente a una compraventa clásica, pero hay que calcular AJD y plusvalía municipal cuando proceda.

Para tomar decisiones informadas, realiza simulaciones con distintos escenarios de tipos y plazos y compara el coste financiero total (TAE y suma de cuotas e intereses). No olvides el efecto en la CIRBE: quedar vinculado a un préstamo limita la capacidad para nuevas financiaciones (alquiler con fianza, coche, reforma). Si uno se libera, mejora su perfil crediticio; si ambos mantienen el préstamo, ambos siguen cargando con el riesgo.

• Simula TIN/TAE y plazos en varios escenarios.
• Valora comisiones de amortización, novación y subrogación.
• Calcula impuestos: AJD, plusvalía municipal y posibles IRPF.

Cómo negociar con el banco

La negociación bancaria es más fluida cuando presentas una propuesta coherente y bien documentada. Prepara un dossier con: cuadro de amortización, ingresos y estabilidad laboral del titular que se queda (si aplica), tasación actualizada, informe de deudas y un esquema claro de la operación (extinción de condominio, subrogación liberatoria, o novación con cambios de plazo y tipo). Anticipa las preguntas del analista: ratios de esfuerzo, cobertura de garantías, sensibilidad de la cuota a subidas de tipos y uso de la vivienda.

Plantea alternativas para que la entidad tenga margen: por ejemplo, liberar a un titular a cambio de ampliar plazo o aportar una garantía sustitutiva; o aceptar una novación con comisión moderada si se fija un tipo más estable. Si la deuda es elevada y el mercado complicado, proponed periodos de carencia de capital cortos y revisables, condicionados a un plan de venta en un plazo pactado.

• Propuesta con números y documentos probatorios.
• Escenarios alternativos: plan A y plan B.
• Calendario y compromisos de firma entre las partes.

Pasos legales y documentos

El itinerario legal debe ir en paralelo al financiero. Primero, redactad un convenio regulador que fije el plan respecto a la vivienda y al préstamo: quién paga cuotas hasta la operación final, qué ocurre si se retrasa, plazos para firmar y sanciones en caso de incumplimiento. Si hay hijos, articulad el uso de la vivienda conforme al interés superior del menor, sin olvidar que esta atribución no libera de la deuda.

Segundo, coordinad con notaría y registro la operación prevista: extinción de condominio con adjudicación al cónyuge que se queda, o escritura de compraventa si hay tercero comprador. En el mismo acto, firmad con el banco la novación o subrogación liberatoria para alinear propiedad y deuda. Tercero, tramitad la cancelación registral del préstamo cuando proceda y la liquidación de impuestos (AJD, plusvalía municipal, ITP en su caso). Conservad justificantes de pagos para eventuales ajustes entre las partes.

• Convenio regulador con cronograma y obligaciones.
• Escrituras (extinción, compraventa, novación/subrogación).
• Tasación, nota simple, certificados de deuda y estar al corriente.
• Liquidación de impuestos y cancelaciones registrales.

Preguntas frecuentes

Estas respuestas no sustituyen el asesoramiento personalizado. Cada caso exige revisar contrato, ingresos, cargas y objetivos de ambas partes para escoger la ruta más segura.