¿Qué pasa con la segunda vivienda al divorciarse?

Qué es segunda vivienda y cómo se valora en divorcio

Cuando pensamos en el reparto de bienes tras una ruptura, la segunda vivienda suele generar más dudas que la residencia habitual. A efectos prácticos, la segunda vivienda es todo inmueble distinto del domicilio familiar: una casa en la playa, una casa rural, un apartamento para invertir o un piso destinado al alquiler. En divorcio, su tratamiento arranca por identificar la titularidad, su carácter privativo o ganancial y su valor económico actualizado. Esa valoración es clave para decidir si se vende, se adjudica a uno de los cónyuges, se compensa económicamente o, si hay inquilinos, se mantiene como activo común con reglas claras.

La valoración debe ser objetiva y defendible. Lo habitual es combinar tasación homologada, precios de mercado de inmuebles comparables y, si aplica, rentas de alquiler y gastos recurrentes. Además del precio, conviene considerar cargas como hipoteca, embargos, deudas comunitarias, derramas aprobadas y el estado de conservación. Un inmueble que precisa reformas importantes o que está gravado por deudas tiene un valor neto inferior al que aparece en portales inmobiliarios. Por eso, es esencial calcular el valor neto: valor de mercado menos deudas y costes asociados a la transmisión.

Otro elemento que se subestima es la liquidez. Una segunda vivienda puede tardar meses en venderse dependiendo de la zona y la coyuntura. Esa falta de liquidez influye en la negociación del convenio regulador: si uno asume la vivienda, quizá necesite tiempo para refinanciar la hipoteca o aportar una compensación en plazos. Si la opción es vender, habrá que acordar precio de salida, estrategia comercial, agencia inmobiliaria, gastos y reparto del neto una vez descontados impuestos como la plusvalía municipal y el impacto en el IRPF.

Régimen matrimonial y titularidad: gananciales, separación, pareja de hecho

El régimen económico matrimonial condiciona quién es dueño de la segunda vivienda y cómo se reparte. En gananciales, por regla general, lo adquirido durante el matrimonio es común, con independencia de quién figure como comprador o quién pagó la mayor parte. Si la segunda vivienda se compró en gananciales, su valor neto se divide por mitades, salvo pactos distintos. En separación de bienes, cada uno conserva lo suyo: si la vivienda está a nombre de uno, es privativa; si está a nombre de ambos, habrá que atender a porcentajes de copropiedad. En regímenes forales o capitulaciones matrimoniales, priman las cláusulas pactadas, por lo que es imprescindible revisar las escrituras y capitulaciones.

La realidad es que muchas parejas combinan fondos privativos y comunes. Por ejemplo, vivienda pagada con una herencia (privativo) más cuotas hipotecarias abonadas durante el matrimonio (común). En ese escenario, es habitual ajustar económicamente: el titular privativo mantiene la propiedad, pero indemniza al otro por las aportaciones comunes que han incrementado el valor del bien o reducido deuda. Este reembolso o derecho de crédito debe cuantificarse con rigor.

En parejas de hecho, el análisis se centra en la titularidad registral y en los acuerdos privados. Si ambos figuran como copropietarios, se aplican las reglas de comunidad: cualquiera puede promover la división de cosa común o pactar la extinción de condominio. Si solo figura uno, caben reclamaciones por aportaciones o enriquecimiento injusto, pero será necesario probarlas. Por eso conviene conservar justificantes de transferencias, obras y pagos hipotecarios.

Opciones legales para la segunda vivienda

Ante una segunda vivienda en divorcio existen varias salidas, y elegir bien ahorra tiempo y costes. La más directa es la venta y reparto del neto tras liquidar hipoteca e impuestos. Es eficiente cuando ninguno desea quedarse el inmueble o la liquidez es prioritaria. Otra alternativa es la adjudicación a uno de los cónyuges a cambio de una compensación económica proporcional a la cuota del otro. Esta vía exige acordar valor, plazos y, si hay financiación, subrogación o novación hipotecaria.

También puede mantenerse la copropiedad temporal: útil si el mercado está a la baja, hay inquilinos con contrato o se prevé vender más adelante. En ese caso, el convenio debe regular uso, gastos (IBI, comunidad, seguro, reparaciones), ingreso de rentas y mecanismos de salida (derecho de tanteo, precio de referencia, fecha límite). Menos frecuente, pero posible, es el intercambio de activos: uno se queda la segunda vivienda y cede al otro otros bienes (vehículo, fondos, indemnización) buscando un equilibrio global en la liquidación.

Si la relación es cordial, la extinción de condominio es una vía simple para que uno adquiera la cuota del otro pagando en metálico o asumiendo deuda, con costes fiscales generalmente más suaves que una compraventa entre terceros, dependiendo de la normativa autonómica. Ante desacuerdo grave, cabe la subasta judicial, menos deseable por su coste y pérdida de control del precio.

Uso y disfrute: quién puede usarla tras el divorcio

A diferencia de la vivienda familiar, donde prima el interés de los hijos y se atribuye el uso al progenitor custodio, la segunda vivienda no suele estar sujeta a ese criterio prioritario. El uso se negocia y, si hay copropiedad, debe ser proporcional y respetuoso con el derecho del otro. Pueden pactarse calendarios (fines de semana alternos, vacaciones por turnos), usos por temporadas o cesión a terceros para alquiler vacacional, distribuyendo ingresos y gastos.

Cuando uno se adjudica la vivienda, el uso es pleno desde la adjudicación, pero si existe hipoteca común hasta la novación, conviene fijar quién asume cuotas y desde cuándo. Si se mantiene como activa de alquiler, el convenio debe especificar quién gestiona reservas, quién declara las rentas y qué se hace ante imprevistos (averías, cancelaciones, derramas). En propiedades de montaña o costa, el calendario de temporadas altas y bajas influye en el reparto justo del disfrute y los ingresos.

En situaciones tensas, es preferible evitar la coutilización simultánea. Un mal diseño de uso genera fricciones por llaves, enseres y mantenimiento. Lo más práctico es definir reglas claras: inventario básico, custodia de llaves, fondo para gastos, penalizaciones si alguien bloquea el uso del otro y un mecanismo de mediación rápida. Si se alquila a terceros, priorizar una cuenta común para trazabilidad y un canal único de comunicación con la agencia o la plataforma.

Venta de la segunda vivienda: pasos, impuestos y plazos

Si la decisión es vender, conviene alinear expectativas: precio, mejoras mínimas para acelerar la venta y elección de canal (agencia única con exclusiva o varias sin exclusiva). Un tasador o un estudio comparativo serio evitará precios inflados que eternizan el proceso. A nivel documental, prepara notas simples actualizadas, certificado de deuda pendiente de la hipoteca, ITE si procede, recibos de IBI y comunidad al día y, si es turística, licencias y registros.

En impuestos, la venta de una segunda vivienda genera ganancia patrimonial en IRPF si se vende por encima del valor de adquisición actualizado por costes (notaría, registro, ITP/IVA en su día, reformas acreditadas). No aplica la exención por reinversión en vivienda habitual. Además, habrá que liquidar la plusvalía municipal si existe incremento del valor del terreno, salvo que se acredite pérdida. Estos costes deben imputarse antes de repartir el neto. Si hay hipoteca, la cancelación registral conlleva gastos notariales y registrales.

En copropiedad, el precio mínimo de aceptación y la estrategia se fijan por escrito. Si uno obstaculiza de forma injustificada la venta, el otro puede acudir a la división de cosa común, que puede desembocar en subasta. Por eso funciona bien pactar plazos: por ejemplo, 6 meses a precio de salida y, si no hay ofertas, aplicar reducciones graduales.

Adjudicación a uno de los cónyuges y compensaciones

La adjudicación de la segunda vivienda a uno de los cónyuges es una solución ágil si hay capacidad financiera y voluntad. Exige fijar un valor objetivo y el importe de la compensación correspondiente a la cuota del otro, teniendo en cuenta cargas y mejoras realizadas. La compensación puede ser en metálico al contado, con pagos aplazados garantizados (p. ej., con condición resolutoria o aval) o mediante canje con otros activos. En ocasiones, se pacta una cláusula escalonada: entrega inicial al firmar y resto tras novación hipotecaria.

Cuando existe hipoteca, el banco debe aceptar la novación o subrogación para liberar al cónyuge saliente. Mientras eso no ocurra, ambos siguen respondiendo frente a la entidad. Por eso, el convenio debería condicionarlo: si no hay liberación en un plazo razonable, la adjudicación puede quedar sin efecto o se activa un plan alternativo (venta o alquiler). Esta previsión protege al cónyuge que se marcha de riesgos futuros.

Un error común es pasar por alto reembolsos por aportaciones privativas. Si uno aportó una herencia para la entrada, procede reconocer un crédito a su favor antes de partir el resto. Igualmente, si durante el matrimonio se han abonado cuotas que amortizan principal, puede existir derecho a reembolso en regímenes de separación. Todo debe quedar detallado en el convenio y en la escritura para evitar litigios posteriores.

Hipoteca y deudas asociadas: soluciones prácticas

La hipoteca condiciona cualquier decisión. Si ambos figuran como deudores, el banco puede negarse a liberar a uno si el otro no acredita solvencia suficiente. De ahí que la novación (modificar condiciones y deudores), la subrogación (sustituir al deudor saliente) o una nueva financiación a nombre exclusivo del adjudicatario sean piezas clave. Mientras no se formalice, los dos responden. Por eso, el convenio debe prever medidas de mitigación: domiciliación en cuenta del adjudicatario, seguro de impago, cláusulas de resolución si se producen tres cuotas impagadas, y obligación de venta si la refinanciación fracasa.

Además de la hipoteca, hay gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguro, suministros) y posibles derramas. Si la segunda vivienda se explota en alquiler, habrá ingresos que pueden compensarlos, pero conviene separar una cuenta común para trazabilidad y fijar el reparto neto. Si hay impagos previos de comunidad o IBI, la cancelación o adjudicación debería contemplar quién los asume.

En situaciones de tensión financiera, el alquiler temporal puede ser un puente: cubrir cuotas mientras madura la venta o la novación. Otra medida es la extinción de condominio con financiación puente del adjudicatario. Si el banco no coopera, la vía de la división de cosa común y posterior subasta garantiza salida, aunque menos rentable.

Fiscalidad: IRPF, plusvalía y vivienda no habitual

La segunda vivienda tiene un tratamiento fiscal distinto a la vivienda habitual. En IRPF, la venta genera ganancia o pérdida patrimonial. El cálculo parte del valor de transmisión menos el de adquisición, teniendo en cuenta gastos e impuestos soportados en la compra y mejoras acreditadas. No suele ser aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual ni por mayores de 65 años si no es su residencia. Además, la segunda vivienda puede imputar renta inmobiliaria cuando está vacía y no alquilada, según normativa vigente.

La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo urbano. Tras varias reformas, existen métodos de cálculo alternativos y posibilidad de acreditar inexistencia de incremento. Este impuesto se devenga con la transmisión; en adjudicaciones por extinción de condominio, la tributación puede diferir respecto de una compraventa, por lo que conviene estudiar la opción fiscalmente más eficiente.

Si la segunda vivienda se alquila, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, con gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización) y, si es alquiler de vivienda a largo plazo, pueden existir reducciones. En alquiler turístico, el tratamiento cambia y exige obligaciones adicionales (modelos, registros, retenciones en plataformas según el caso). Planificar la operación desde el inicio evita sorpresas a la hora de repartir el neto entre ambos.

Casos especiales: vivienda heredada, donada o con familiares

Cuando la segunda vivienda procede de una herencia o donación a uno solo de los cónyuges, lo normal es que sea privativa. Ahora bien, si durante el matrimonio se han invertido fondos comunes en reformas estructurales o se han pagado cuotas de hipoteca, pueden nacer derechos de reembolso a favor de la sociedad de gananciales o del otro cónyuge en separación de bienes. Esto no convierte el bien en común, pero sí genera créditos que deben liquidarse.

Si la vivienda pertenece a una comunidad hereditaria con hermanos u otros familiares, el divorcio no cambia esa comunidad; pero la cuota del cónyuge se integra en su patrimonio a efectos de liquidación matrimonial. En la práctica, suele convenir no forzar ventas precipitadas que tensen la relación familiar. Se puede compensar con otros activos mientras se mantiene la copropiedad familiar y, si procede, negociar la compra de cuotas en fases.

Cuando los suegros residen esporádicamente o guardan enseres en la segunda vivienda, es esencial hacer un inventario y fijar un plan de retirada. El convenio debe abordar llaves, trasteros y anexos (plaza de garaje, barco, mobiliario). Si existe un usufructo o derecho de uso a favor de un tercero, su valoración y duración condicionan el precio y la estrategia. En viviendas con licencias turísticas o VUT, hay que revisar condiciones de transmisión, sanciones por incumplimientos y obligaciones con huéspedes ya contratados.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio vender la segunda vivienda al divorciarse? No. Pueden adjudicarla a uno con compensación, mantenerla en copropiedad temporal o venderla. Lo aconsejable es elegir la opción que maximice valor neto y minimice riesgos (especialmente hipotecarios), documentándolo en el convenio regulador y, si procede, en la liquidación de gananciales o extinción de condominio.

Si me quedo la segunda vivienda, ¿mi expareja queda liberada de la hipoteca automáticamente? No. La liberación solo se produce si el banco acepta una novación o nueva hipoteca a tu nombre. Mientras no se firme, ambos seguís siendo deudores. Incluye una cláusula que condicione la adjudicación a esa liberación en un plazo concreto.

¿Cómo se reparten los gastos e ingresos si la segunda vivienda se alquila? Lo ideal es una cuenta común para cobrar rentas y pagar gastos, con liquidaciones trimestrales. Debe fijarse quién gestiona reservas, reparaciones y declaraciones fiscales. En alquiler turístico, revisa la normativa local para evitar sanciones.

¿Qué impuestos pago si vendemos la segunda vivienda? En general, IRPF por la ganancia patrimonial y, si hay incremento del valor del suelo, plusvalía municipal. Antes de repartir, descuenta hipoteca pendiente, gastos de cancelación y agencia. Si la transmisión es por extinción de condominio, el impacto fiscal puede ser distinto al de una compraventa.

¿Qué pasa si no hay acuerdo? Se puede acudir a mediación o, en última instancia, a la acción de división de cosa común, que permite vender el inmueble (incluso en subasta) y repartir el precio. Es una vía más lenta y cara, por lo que conviene agotarlo todo antes.