Separación con hipoteca compartida y uno no paga

Entender la hipoteca compartida en una separación

Una separación o divorcio con una hipoteca compartida plantea dudas complejas: quién debe pagar, qué ocurre si uno deja de hacerlo, cómo afecta al uso de la vivienda o a la custodia de los hijos. Es fundamental distinguir entre la relación con el banco y la relación entre los miembros de la pareja, porque son planos jurídicos distintos que muchas veces se confunden.

Cuando dos personas firman una hipoteca como cotitulares, normalmente lo hacen como deudores solidarios. Esto significa que, frente al banco, cada uno responde del 100 % de la deuda, no solo de su "mitad". La separación sentimental no modifica este vínculo con la entidad financiera, salvo que se firme una novación o una subrogación que el banco acepte expresamente.

• La hipoteca es un contrato con el banco independiente de la relación de pareja.
• La separación no extingue la responsabilidad frente a la entidad financiera.
• Los acuerdos privados entre las partes no vinculan al banco si no se modifican las escrituras.
• El impago de uno afecta al historial crediticio de ambos cotitulares.

Qué pasa si uno deja de pagar la hipoteca

Cuando uno de los cotitulares deja de pagar su parte de la hipoteca, desde el punto de vista del banco no existe un "50 %" impagado: existe una cuota total que no se ha abonado correctamente. La entidad reclamará la deuda a ambos deudores solidarios, sin entrar a valorar quién vive en la casa o quién se comprometió en el convenio de divorcio a asumir el pago.

Si las cuotas se dejan de pagar total o parcialmente, se generan intereses de demora, comisiones y, a partir de cierto número de impagos, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria. Esto puede desembocar en la subasta de la vivienda y en la inclusión de ambos titulares en ficheros de morosos, con graves consecuencias para su futuro financiero.

• Reclamación telefónica y por escrito de las cuotas impagadas.
• Acumulación de intereses de demora y gastos de reclamación.
• Posible vencimiento anticipado del préstamo si se superan los impagos permitidos por ley.
• Inicio de procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta del inmueble.
• Incorporación a registros de morosidad (ASNEF, RAI, etc.).

Responsabilidad legal y patrimonial de cada titular

En la mayoría de hipotecas firmadas por parejas, la responsabilidad es solidaria. Esto implica que el banco puede dirigirse contra cualquiera de los deudores por la totalidad de la deuda, sin necesidad de reclamar primero al otro. Además, si existen avalistas, también pueden verse afectados por el impago.

A nivel patrimonial, si la vivienda no cubre la totalidad del préstamo en caso de subasta, el banco puede perseguir otros bienes presentes y futuros de los deudores (nóminas, cuentas, vehículos, etc.), salvo que se haya pactado una limitación de responsabilidad (hipoteca de responsabilidad limitada o dación en pago pactada en escritura, algo poco habitual).

• Responsabilidad solidaria frente al banco por el 100 % de la deuda.
• Posible responsabilidad de avalistas o fiadores, si los hay.
• Embargo de otros bienes si la subasta no cubre el importe pendiente.
• Responsabilidad que puede prolongarse durante años si queda deuda remanente.

Pasos inmediatos ante el impago de uno de los cotitulares

Cuando detectas que tu expareja ha dejado de pagar su parte de la hipoteca, es crucial actuar con rapidez para minimizar daños. Cada mes de retraso incrementa la deuda, empeora la relación con el banco y complica las posibles soluciones. Un enfoque ordenado y documentado te ayudará a proteger tu patrimonio y tu historial crediticio.

• Verificar la situación real: solicita al banco un extracto actualizado del préstamo y comprueba las cuotas impagadas, intereses y comisiones.
• Comunicar por escrito a tu expareja: envía burofax o correo certificado reclamando el pago de su parte y dejando constancia de tu posición.
• Valorar si puedes asumir temporalmente la cuota completa: aunque sea injusto, puede ser la forma de evitar males mayores mientras se negocia una solución.
• Contactar con el banco: informa de la situación, muestra tu voluntad de pago y explora opciones de refinanciación o carencia.
• Recopilar documentación: escritura de hipoteca, convenio regulador, sentencias, comunicaciones con el banco y con tu expareja.

Opciones de negociación con el banco

El banco es un actor central en cualquier solución relacionada con una hipoteca compartida. Aunque no está obligado a aceptar cambios, muchas entidades prefieren renegociar antes que llegar a una ejecución hipotecaria. Presentar una propuesta sólida y realista aumenta las posibilidades de éxito.

Novación de la hipoteca

La novación consiste en modificar las condiciones del préstamo existente. Puede incluir cambios en el tipo de interés, el plazo, la cuota o los titulares. Es la vía habitual para intentar que uno de los miembros salga de la hipoteca y el otro se quede como único deudor, siempre que cumpla los requisitos de solvencia exigidos por el banco.

• Cambio de titularidad (salida de uno de los cotitulares).
• Ampliación de plazo para reducir la cuota mensual.
• Cambio de tipo variable a fijo o mixto para dar estabilidad.
• Carencia temporal de capital (pagar solo intereses durante un tiempo).

Subrogación de deudor

La subrogación de deudor implica que una tercera persona (por ejemplo, una nueva pareja o un familiar) asume la posición de uno de los titulares que sale del préstamo. Requiere la aprobación del banco, que analizará la solvencia del nuevo deudor y las garantías ofrecidas.

Reestructuración de deuda y soluciones especiales

En situaciones de especial vulnerabilidad económica, algunas entidades ofrecen planes de reestructuración, quitas parciales o incluso dación en pago, especialmente si la vivienda es la residencia habitual y se cumplen ciertos requisitos legales.

Soluciones entre las partes: acuerdos y compensaciones

Además de la negociación con el banco, es esencial intentar alcanzar acuerdos entre los miembros de la pareja, preferiblemente por escrito y con asesoramiento profesional. Un buen pacto puede evitar años de litigios y pérdidas económicas para ambos.

Reparto del pago de la hipoteca

Lo más habitual es que el convenio regulador o el acuerdo de separación establezca cómo se reparten las cuotas de la hipoteca. Sin embargo, si uno deja de pagar, el otro puede asumir temporalmente la totalidad para evitar el impago y, posteriormente, reclamar judicialmente lo que le corresponde.

Extinción de condominio

La extinción de condominio es una figura jurídica que permite que uno de los copropietarios se quede con el 100 % de la vivienda, compensando económicamente al otro por su parte. Suele ir acompañada de una novación hipotecaria para que el que se queda asuma la hipoteca en solitario, si el banco lo acepta.

• Valoración de la vivienda (tasación oficial recomendada).
• Cálculo de la parte de deuda pendiente de cada uno.
• Determinación de la compensación económica a pagar.
• Firma ante notario y liquidación de impuestos correspondientes.

Compensaciones por uso de la vivienda

Si uno de los miembros se queda viviendo en la casa y el otro no, puede pactarse una compensación económica (por ejemplo, una renta mensual) o un reparto distinto de la hipoteca. Estos acuerdos deben reflejarse en el convenio regulador o en un documento privado que, idealmente, se eleve a público.

Venta de la vivienda y reparto de la deuda

Cuando la convivencia es inviable y ninguno de los dos puede o quiere asumir la hipoteca en solitario, la venta de la vivienda suele ser la opción más práctica. Permite cancelar total o parcialmente el préstamo y repartir el resultado (o la deuda restante) entre ambos.

Venta con cancelación total de hipoteca

Si el precio de venta cubre la deuda pendiente y los gastos asociados (notaría, registro, plusvalía, comisión de cancelación), la operación es relativamente sencilla: se cancela la hipoteca y se reparte el sobrante según el porcentaje de propiedad o lo pactado en el convenio.

Venta con deuda pendiente (hipoteca puente)

En ocasiones, el valor de mercado de la vivienda es inferior a la deuda pendiente. En estos casos, la venta puede dejar una deuda residual que ambos seguirán debiendo al banco. Es fundamental negociar con la entidad cómo se gestionará esa deuda restante y quién la asumirá.

• Analizar el valor real de mercado mediante tasación o valoración de agencia.
• Calcular todos los gastos de la operación antes de fijar el precio mínimo de venta.
• Negociar con el banco la cancelación o reestructuración de la deuda remanente.
• Reflejar por escrito el reparto de posibles pérdidas o ganancias.

Vías legales y reclamaciones contra el que no paga

Si el diálogo y la negociación fracasan y uno de los cotitulares sigue sin pagar su parte de la hipoteca, el otro puede acudir a la vía judicial para proteger sus intereses. Existen distintas acciones legales según el caso concreto y la documentación disponible.

Acción de repetición de cantidades

Quien ha asumido el pago de la parte del otro puede reclamarle judicialmente las cantidades abonadas en su nombre. Para ello, es clave conservar los justificantes de pago y las comunicaciones previas en las que se le requería que cumpliera con su obligación.

Ejecución de convenio regulador o sentencia

Si el convenio regulador o la sentencia de divorcio establece claramente quién debe pagar la hipoteca y en qué proporción, el incumplimiento puede dar lugar a un procedimiento de ejecución ante el juzgado de familia. El juez puede adoptar medidas para forzar el cumplimiento, como embargos sobre la nómina o cuentas del incumplidor.

Reclamación de daños y perjuicios

En casos graves, el impago reiterado que provoca la inclusión en ficheros de morosos o la pérdida de la vivienda puede justificar una reclamación de daños y perjuicios contra el cotitular que ha incumplido sus obligaciones, siempre que se pueda acreditar el nexo causal y el daño sufrido.

Impacto en la vivienda familiar y en los hijos

Cuando hay hijos menores, la vivienda hipotecada suele ser el domicilio familiar. Los jueces priorizan la estabilidad de los menores, por lo que es frecuente que se atribuya el uso de la vivienda al progenitor custodio, aunque no sea el titular de la hipoteca o aunque la propiedad sea compartida.

Sin embargo, la atribución del uso no altera la relación con el banco ni la titularidad registral. El riesgo de impago sigue existiendo y puede terminar afectando a la vivienda familiar, incluso si los menores residen en ella. Por eso, es esencial coordinar las decisiones sobre custodia, uso de la vivienda y pago de la hipoteca.

• El uso de la vivienda puede atribuirse a uno de los progenitores por interés de los hijos.
• El otro progenitor puede seguir obligado a pagar parte o toda la hipoteca.
• El impago puede poner en riesgo la estabilidad residencial de los menores.
• Los acuerdos sobre hipoteca y pensión de alimentos deben ser coherentes entre sí.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

En situaciones de separación con hipoteca compartida, es habitual cometer errores por desconocimiento o por la carga emocional del momento. Identificar estos fallos te permitirá anticiparte y tomar decisiones más seguras y racionales.

• Confiar solo en acuerdos verbales: los pactos de palabra sobre quién paga la hipoteca carecen de fuerza probatoria suficiente si surge un conflicto.
• Pensar que el divorcio te libera frente al banco: la sentencia de divorcio no modifica el contrato hipotecario si no se firma una novación aceptada por la entidad.
• Dejar de pagar como forma de presión: utilizar el impago para forzar acuerdos casi siempre se vuelve en contra de ambos, generando intereses, costas y daños a largo plazo.
• No pedir asesoramiento profesional: decisiones precipitadas pueden suponer pérdidas económicas muy superiores al coste de un buen abogado o asesor financiero.
• Ignorar las comunicaciones del banco: no abrir cartas o correos de la entidad no detiene los procedimientos; solo te deja con menos margen de maniobra.

Recomendaciones prácticas y checklist

Contar con una hoja de ruta clara te ayudará a no pasar por alto pasos importantes y a ordenar tus prioridades. A continuación, se presenta un checklist práctico para casos de separación con hipoteca compartida en los que uno de los titulares no paga.

Checklist básico de actuación

• Solicitar al banco un cuadro de amortización y detalle de cuotas impagadas.
• Revisar el convenio regulador o la sentencia de divorcio respecto a la hipoteca.
• Enviar requerimiento formal a tu expareja reclamando el pago de su parte.
• Valorar si puedes asumir temporalmente la cuota completa para evitar impagos.
• Concertar una cita con el banco para exponer la situación y explorar opciones.
• Pedir una tasación o valoración de la vivienda para conocer su valor real.
• Estudiar con un abogado las posibles acciones legales y sus costes.
• Analizar escenarios: quedarse con la vivienda, venderla o buscar un tercero que asuma la hipoteca.
• Documentar todos los pagos realizados y las comunicaciones mantenidas.
• Revisar cómo afectará cada opción a los hijos, si los hay, y a tu estabilidad futura.

Consejos para proteger tu futuro financiero

• No asumas compromisos de pago a largo plazo que no puedas sostener.
• Evita firmar documentos que te dejen como único responsable sin una compensación adecuada.
• Comprueba siempre las implicaciones fiscales de la venta o extinción de condominio.
• Valora el impacto de la hipoteca en tu capacidad para acceder a otros créditos.
• Considera la posibilidad de un mediador especializado en conflictos económicos de pareja.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca compartida y separacion