Vivienda tras el divorcio: arreglos antes de alquilar

Antes de alquilar una vivienda tras el divorcio, no basta con arreglarla físicamente o dejarla lista para recibir visitas. Conviene revisar quién puede usarla, quién puede decidir sobre el alquiler, qué dicen el convenio regulador o la sentencia y qué reparaciones interesa documentar antes de firmar cualquier contrato.

Qué revisar antes de alquilar la vivienda tras el divorcio

Para alquilar una vivienda procedente de una ruptura matrimonial, debe comprobarse el título de uso, la titularidad, el consentimiento necesario, el estado real del inmueble y el reparto de gastos. La respuesta no depende solo de quién aparece como propietario, sino también de las medidas familiares vigentes.

• Si el uso de la vivienda familiar fue atribuido a un excónyuge o a los hijos.
• Qué indican el convenio regulador aprobado judicialmente o la sentencia de divorcio.
• Si la vivienda es común, privativa de uno o pertenece a una comunidad de bienes.
• Qué consentimiento puede ser necesario para arrendar y en qué condiciones.
• Qué arreglos son necesarios, quién los asume y cómo se acreditan.
• Cómo se tratarán fianza, inventario, suministros y futuras reparaciones.

El Código Civil permite que el convenio regulador incluya acuerdos sobre vivienda y cargas familiares, y que el juez apruebe o fije medidas cuando proceda, especialmente en el marco de los artículos 90, 91 y 96 del Código Civil. Por eso, antes de invertir en reformas menores o publicar el anuncio, es prudente comprobar si el uso sigue vigente, si se ha extinguido o si existe una limitación práctica que aconseje negociar primero.

Uso atribuido, propiedad y consentimiento: tres cuestiones distintas

En materia de vivienda familiar, conviene no confundir tres planos: el uso, la propiedad y la capacidad de decidir sobre el alquiler. Una persona puede ser copropietaria y, sin embargo, no tener atribuido el uso. También puede tener atribuido el uso sin ser propietaria única. Cada escenario exige una lectura cuidadosa de la documentación.

1. Vivienda cuyo uso fue atribuido a un excónyuge o a los hijos

Cuando una resolución o un convenio aprobado judicialmente atribuye el uso de la vivienda familiar, habrá que analizar el alcance de esa atribución. El artículo 96 del Código Civil regula, con matices y según las circunstancias familiares, la atribución del uso. Esa atribución puede condicionar que el inmueble se alquile, se ceda o se destine a una finalidad distinta de la prevista. No es aconsejable presumir que el alquiler es posible solo porque la vivienda esté vacía temporalmente o porque uno de los excónyuges quiera obtener rentas.

2. Vivienda común sin uso atribuido o con uso ya extinguido

Si el piso común no tiene uso atribuido, o si ese uso ha finalizado conforme a lo pactado o declarado, el alquiler puede plantearse como forma de obtener rendimiento y cubrir gastos. Aun así, habrá que valorar la titularidad, las cuotas de cada parte y el consentimiento. En viviendas en copropiedad, el régimen general de comunidad de bienes del Código Civil puede ser relevante, aunque la solución concreta dependerá del tipo de acto, la duración del arrendamiento y los acuerdos existentes entre los excónyuges.

3. Vivienda privativa de uno de los excónyuges

Si la vivienda es privativa de uno de los excónyuges, en principio la decisión sobre el alquiler corresponderá al titular, pero esta idea debe matizarse si existe una atribución judicial del uso a favor del otro progenitor o de los hijos, o si el convenio contiene obligaciones específicas. Por eso la nota simple registral es útil, pero no sustituye la revisión del convenio y de la sentencia.

Arreglos necesarios antes del alquiler y cómo documentarlos

Los arreglos antes de alquilar no tienen solo una dimensión estética. Pintar, reparar persianas, revisar humedades, comprobar electrodomésticos o adecuar cerraduras puede evitar conflictos con el futuro arrendatario y también con el otro excónyuge. La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 será el marco principal del contrato de alquiler, y su artículo 21 regula, con carácter general, la conservación de la vivienda y las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.

Antes de contratar reparaciones, conviene preparar un pequeño expediente: fotografías fechadas, vídeos del estado inicial, presupuesto de reparación, aceptación por escrito de ambas partes si la vivienda es común y factura final. Si después surge una reclamación, esa documentación puede ayudar a diferenciar entre mejoras voluntarias, conservación necesaria y daños previos.

• Realizar un inventario fotográfico de estancias, muebles, electrodomésticos y desperfectos.
• Solicitar presupuestos por escrito y evitar encargos verbales si existe copropiedad.
• Distinguir reparaciones urgentes de mejoras destinadas a aumentar la renta.
• Guardar justificantes de pago y facturas a nombre de quien corresponda.
• Incluir anexo de inventario y estado de conservación en el contrato de arrendamiento.

Como recurso práctico complementario, puede resultar útil revisar una guía sobre cómo preparar un piso para alquilar en Barcelona, especialmente en lo relativo a orden, mantenimiento, presentación del inmueble y comprobaciones previas. Aunque el enfoque sea práctico, en una vivienda procedente de divorcio debe añadirse siempre la revisión jurídica previa.

Quién paga las reparaciones si la vivienda es común

Cuando la vivienda pertenece a ambos excónyuges, el pago de las reparaciones no debería decidirse de forma improvisada. Habrá que revisar si el convenio regulador distribuye cargas, si existe una cuenta común para gastos del inmueble, si uno ha venido usando la vivienda en exclusiva o si el alquiler se va a firmar en beneficio de ambos.

En términos prácticos, puede pactarse que los gastos necesarios para poner la vivienda en condiciones de alquiler se descuenten de las primeras rentas, se paguen según porcentajes de propiedad o sean asumidos por quien promueve el arrendamiento si se trata de mejoras no imprescindibles. No existe una respuesta única válida para todos los casos, y una decisión unilateral puede generar reclamaciones posteriores.

También conviene prever qué ocurrirá después de firmado el contrato. La LAU distingue entre obligaciones de conservación que, en general, corresponden al arrendador y pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario que pueden corresponder al arrendatario. Si hay dos arrendadores, interesa fijar cómo se comunicarán averías, quién autorizará presupuestos y desde qué cuenta se pagarán los trabajos.

Preparar la vivienda para alquilar sin crear conflictos posteriores

Preparar la vivienda no consiste solo en dejarla limpia y atractiva. En un alquiler después del divorcio, la prevención del conflicto forma parte de la preparación. Un acuerdo entre excónyuges, aunque sea sencillo, puede indicar precio mínimo, duración, reparto de rentas, pago de comunidad, IBI, seguros, reparaciones y forma de elegir arrendatario.

La fianza regulada en el artículo 36 de la LAU también debe gestionarse con orden: quién la recibe, quién la deposita cuando la normativa autonómica lo exija y cómo se devolverá al finalizar el contrato. Si la vivienda contiene muebles, electrodomésticos o enseres familiares, el inventario debe ser especialmente claro para evitar discusiones sobre propiedad, deterioro o retirada de objetos.

1. Revisar convenio, sentencia y posibles acuerdos posteriores.
2. Pedir nota simple registral actualizada para confirmar titularidad y cargas.
3. Acordar por escrito reparaciones, presupuesto máximo y reparto de costes.
4. Preparar inventario, fotografías y anexo de estado de la vivienda.
5. Definir quién firma el contrato y cómo se ingresan las rentas.

Si existe desacuerdo relevante, puede ser preferible detener la operación y buscar una solución negociada, un requerimiento formal o, si procede según la documentación, una modificación de medidas o la acción que corresponda. Firmar deprisa puede convertir una oportunidad de rentabilidad en un nuevo foco de conflicto familiar y patrimonial.

Fuentes oficiales y siguiente paso recomendable

Para contrastar el marco legal aplicable, pueden consultarse estas fuentes oficiales:

• Código Civil, texto consolidado en el BOE, especialmente artículos 90, 91 y 96 sobre convenio, medidas y uso de la vivienda familiar.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado en el BOE, especialmente artículos 21 y 36 sobre conservación y fianza.