Divorcio y alquiler con fianza pendiente: cómo repartir

Cuando hay divorcio y alquiler con fianza pendiente, la duda habitual es si esa cantidad debe dividirse por mitad. La respuesta corta es no siempre: la fianza arrendaticia que regula la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente su art. 36 LAU, se proyecta frente al arrendador, pero el reparto interno entre excónyuges o expareja puede depender de quién figure en el contrato, quién abonó la fianza, qué se haya pactado y qué importe se devuelva finalmente tras revisar posibles deudas o desperfectos.

En España, además, bajo la palabra “divorcio” muchas búsquedas incluyen también separaciones o rupturas de pareja. En todos estos casos conviene distinguir bien tres planos: la relación con el arrendador, la relación económica entre las partes y los acuerdos que puedan alcanzar por autonomía de la voluntad al amparo del art. 1255 del Código Civil.

1. Qué pasa con la fianza del alquiler en un divorcio o separación

La fianza del alquiler no siempre se reparte automáticamente al 50 %. Puede depender de quién sea titular del contrato, quién la abonó, qué se haya pactado y qué cantidad devuelva finalmente el arrendador al terminar el arrendamiento.

El art. 36 LAU regula la obligación de prestar fianza y su devolución en el marco del arrendamiento, pero no fija por sí solo cómo deben repartirse entre sí dos personas que se divorcian o separan. Si el arrendador devuelve una cantidad, esa devolución puede ir al arrendatario o arrendatarios que consten en el contrato o a quien resulte acreditado en la relación arrendaticia; después, si existe desacuerdo interno, habrá que valorar si procede una compensación o reclamación entre las partes.

Por eso, una cosa es la fianza arrendaticia frente al arrendador y otra distinta el reparto interno entre excónyuges o expareja. Confundir ambos planos suele generar muchos problemas prácticos.

2. De qué depende realmente el reparto de la fianza pendiente

En un caso de divorcio y alquiler con fianza pendiente, conviene analizar al menos estos factores:

• Titularidad del contrato: no es lo mismo que el arrendamiento esté a nombre de ambos que a nombre de uno solo.
• Quién abonó la fianza: si existe justificante bancario o recibo, ese dato puede ser relevante para un eventual reparto interno.
• Uso y salida de la vivienda: puede influir quién permaneció en la vivienda, quién entregó llaves y en qué fecha se dio por terminado el arrendamiento o se produjo una novación o cambio de titularidad.
• Cantidad efectivamente devuelta: el arrendador puede descontar cantidades si existen rentas pendientes, suministros impagados o desperfectos que deban justificarse.
• Acuerdos firmados: un convenio regulador o un acuerdo de salida de la vivienda puede prever quién asume gastos, daños o futuras devoluciones.

Ejemplo prudente: si el contrato estaba a nombre de ambos y la fianza se pagó desde una cuenta común, puede resultar razonable plantear un reparto proporcional o por mitad, pero no como regla automática si luego se descuentan deudas generadas por uno de ellos o si existe un pacto distinto.

Otro supuesto frecuente: si el contrato solo estaba a nombre de una persona y esa misma persona abonó la fianza, eso no impide necesariamente que la otra alegue haber contribuido económicamente a la vivienda, pero la viabilidad de esa reclamación dependerá mucho de la documentación y del contexto del caso.

3. Cómo conviene dejarlo pactado en el convenio o acuerdo de salida de la vivienda

Si hay margen para pactar, suele ser muy útil dejar por escrito qué ocurrirá con la fianza y con otros conceptos vinculados a la vivienda alquilada. El art. 1255 CC permite a las partes establecer los pactos que tengan por conveniente dentro de los límites legales.

En la práctica, puede ser conveniente concretar:

• quién gestionará la entrega de llaves y el cierre del contrato;
• a qué cuenta se abonará la devolución de la fianza, si llega a producirse;
• cómo se repartirán posibles descuentos por desperfectos, limpieza, rentas o suministros pendientes;
• si una de las partes compensa a la otra de forma inmediata sin esperar a la devolución final del arrendador;
• qué ocurre si el contrato continúa solo a nombre de uno de ellos.

No siempre será necesario incluir un gran nivel de detalle, pero sí conviene evitar fórmulas ambiguas como “la fianza ya se verá”. Cuanto más clara sea la previsión, menos probabilidades habrá de conflicto posterior en el convenio regulador.

4. Qué documentación conviene revisar antes de reclamar o repartir

Antes de discutir quién recibe la fianza del alquiler o cómo repartir su devolución, lo prudente es revisar la documentación disponible.

• Contrato de arrendamiento y posibles anexos o novaciones.
• Justificante del pago inicial de la fianza.
• Recibos de renta y suministros de los últimos meses.
• Inventario, fotos o acta del estado de la vivienda al entrar y al salir.
• Comunicaciones con el arrendador sobre entrega de llaves, desperfectos o devolución.
• Convenio regulador, acuerdo privado o documento de reparto de gastos.

Esta comprobación previa puede ayudar a saber si estamos ante un problema de arrendamiento frente al arrendador, ante un ajuste económico interno entre las partes o ante ambas cosas a la vez.

5. Errores frecuentes al dar por hecho que la fianza se divide por mitad

• Pensar que la LAU resuelve el reparto interno: el art. 36 LAU regula la fianza arrendaticia, no determina automáticamente cómo se reparte entre excónyuges o expareja.
• Olvidar los descuentos: la devolución final puede ser inferior a la entregada al inicio por rentas pendientes o desperfectos debidamente acreditados.
• No distinguir entre titular y pagador: quien figura en el contrato y quien pagó efectivamente la fianza pueden no coincidir.
• No pactar nada al marcharse: dejar este punto sin regular puede complicar después una reclamación.
• Reclamar sin soporte documental: en muchos casos el resultado dependerá de justificantes, transferencias, mensajes y estado de la vivienda.

En resumen, en casos de divorcio y alquiler con fianza pendiente no suele ser aconsejable repartir o reclamar de forma automática. Lo razonable es revisar contrato, justificantes de pago, estado de la vivienda y acuerdos firmados, y solo después valorar si procede una compensación amistosa o, en su caso, una reclamación fundada.