Reformar la vivienda tras el divorcio: qué pactar

Por qué conviene pactar antes de reformar la vivienda tras el divorcio

Las obras en la vivienda familiar después de una ruptura suelen generar dudas porque confluyen tres planos distintos: la propiedad del inmueble, el derecho de uso y el pago de los gastos. No siempre coinciden en la misma persona. Por ejemplo, una vivienda puede ser de ambos excónyuges, estar pendiente de liquidación y, al mismo tiempo, tener el uso atribuido a uno de ellos.

El Código Civil no regula de forma específica cada posible reforma tras el divorcio. Por eso, muchas soluciones se articulan mediante pacto: en el convenio regulador, en un acuerdo posterior, en la escritura de liquidación del régimen económico matrimonial o en un documento privado bien redactado. El artículo 90 del Código Civil permite incluir en el convenio regulador medidas relativas a la vivienda familiar y otras consecuencias de la separación o divorcio, siempre dentro de los límites legales y con control judicial o notarial cuando proceda.

Además, el artículo 1255 del Código Civil reconoce la libertad de pactos, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral ni el orden público. Esto no significa que cualquier reforma quede automáticamente validada, sino que las partes pueden ordenar de forma preventiva cómo se autoriza, paga y compensa una obra.

Qué revisar antes de iniciar las obras

Antes de iniciar una reforma después del divorcio, conviene analizar la situación jurídica y económica de la vivienda. No es lo mismo una vivienda privativa de uno de los excónyuges que una vivienda ganancial, una vivienda común por mitades, un inmueble con hipoteca o una vivienda atribuida en uso por existir hijos menores.

Titularidad de la vivienda

• Vivienda privativa: si pertenece solo a una persona, habrá que valorar si el otro excónyuge tiene derecho de uso, si vive con menores o si la obra afecta a obligaciones fijadas en el convenio o sentencia.
• Vivienda ganancial o común: una reforma relevante puede incidir en el valor del bien y en una futura liquidación de gananciales o extinción de condominio.
• Vivienda pendiente de liquidación: conviene dejar constancia de si el gasto será asumido por quien lo paga, por ambos o si se tendrá en cuenta como crédito o ajuste posterior.

Uso atribuido y convivencia con menores

Cuando el uso de la vivienda familiar se ha atribuido a uno de los excónyuges, especialmente si residen hijos menores, habrá que revisar el convenio regulador, la sentencia o el acuerdo aprobado. El artículo 96 del Código Civil regula criterios sobre el uso de la vivienda familiar en determinados supuestos, pero no convierte por sí solo cualquier obra en autorizada ni resuelve automáticamente quién debe pagar una reforma concreta.

Tipo de obra y permisos

También es importante distinguir entre reparación necesaria, obra de conservación, mejora estética y reforma integral. Cambiar una instalación deteriorada no plantea las mismas implicaciones que redistribuir estancias, cerrar una terraza o sustituir todos los acabados. Según el alcance, puede ser necesario consultar al ayuntamiento, a la comunidad de propietarios o a un técnico.

En la fase de presupuesto puede ser útil revisar recursos técnicos sobre materiales y pavimentos, por ejemplo esta guía sobre parquet para reformas integrales, para comparar opciones antes de cerrar el alcance de la obra y su coste aproximado.

Hipoteca, financiación y valor de venta

Si la vivienda tiene hipoteca, conviene revisar quién paga la cuota, si habrá financiación adicional y si el banco debe intervenir en algún momento. Si se prevé vender la vivienda, el acuerdo debería indicar si la reforma se considera inversión para mejorar el precio, gasto asumido por quien la decide o importe compensable al repartir el resultado de la venta.

Qué cláusulas incluir en el acuerdo o convenio

El acuerdo debe ser concreto. No basta con indicar que una parte podrá hacer obras si después no se define qué obras, por cuánto importe y con qué consecuencias económicas. La redacción dependerá de si se incorpora al convenio regulador, a un acuerdo posterior o a la liquidación del régimen económico matrimonial.

Una cláusula prudente puede indicar que ninguna reforma estructural, mejora de importe relevante o actuación que altere la distribución de la vivienda se realizará sin consentimiento escrito de ambos propietarios, salvo reparaciones urgentes necesarias para evitar daños. En esas reparaciones urgentes, conviene exigir aviso inmediato, presupuesto si es posible y conservación de facturas.

Quién paga la reforma y cómo documentar la compensación

El pago de los gastos de reforma dependerá de la titularidad, del uso de la vivienda, del tipo de obra y de lo pactado. No existe una respuesta única para todos los casos. Por eso, la compensación por mejoras debe documentarse con especial cuidado.

Ejemplo 1: vivienda ganancial reformada por uno

Si una vivienda ganancial pendiente de liquidación es reformada solo por uno de los excónyuges, habrá que valorar si la otra parte autorizó la obra, si era necesaria, si aumentó el valor del inmueble y si se pagó con dinero privativo o común. En una futura liquidación de gananciales, estas circunstancias pueden ser relevantes para discutir créditos, reembolsos o ajustes, pero dependerá de la documentación y del acuerdo existente.

Ejemplo 2: vivienda privativa usada por el otro excónyuge

Si la vivienda es privativa de una persona, pero el uso está atribuido al otro excónyuge con los hijos, una reforma no debería plantearse solo desde la propiedad. Habrá que revisar si la obra es necesaria para la habitabilidad, si afecta al uso concedido y si existe previsión en el convenio o sentencia. Una mejora estética elegida unilateralmente puede tener un tratamiento distinto a una reparación imprescindible.

Ejemplo 3: reforma para vender mejor la vivienda

Cuando ambos acuerdan reformar para vender, resulta recomendable pactar si el coste se descuenta del precio antes del reparto, si se asume por mitades o si se reintegra primero a quien adelantó el dinero. También conviene fijar un límite de gasto y exigir facturas a nombre de quien corresponda.

• Guardar presupuestos aceptados, facturas completas y justificantes bancarios.
• Evitar pagos en efectivo si después se pretende acreditar una compensación.
• Indicar si el gasto es definitivo, reembolsable o imputable a la futura liquidación.
• Precisar si la compensación se actualizará, se limitará al coste o dependerá del aumento de valor.

Obras, uso de la vivienda familiar y menores

Cuando hay menores, la prudencia debe ser mayor. El interés de los hijos puede influir en la atribución del uso de la vivienda familiar y en la valoración de determinadas decisiones, pero no significa que cualquier obra quede automáticamente permitida ni que cualquier gasto deba abonarlo siempre el otro progenitor.

Si la obra afecta a la habitabilidad, seguridad o conservación básica de la vivienda donde viven los menores, conviene actuar con rapidez, avisar al otro progenitor y documentar la necesidad. Si la actuación es una mejora estética o una reforma de comodidad, es preferible obtener consentimiento previo y definir el pago antes de encargarla.

También habrá que valorar si la obra exige abandonar temporalmente la vivienda, modificar rutinas de los menores o alterar el régimen de estancias. En ese caso, puede ser necesario pactar soluciones provisionales, especialmente si las medidas vigentes no contemplan esa situación.

Errores frecuentes al reformar sin acuerdo

Reformar sin acuerdo puede convertir una decisión doméstica en un conflicto económico o familiar. Estos son algunos errores habituales que conviene evitar:

1. Encargar una obra importante en una vivienda común sin consentimiento escrito del otro propietario.
2. Confundir el derecho de uso con la facultad de decidir cualquier reforma sobre el inmueble.
3. Pagar una mejora voluntaria y presumir que será compensada automáticamente en la liquidación.
4. No diferenciar reparaciones urgentes de obras de mejora o revalorización.
5. No conservar facturas, justificantes bancarios, licencias o comunicaciones con la comunidad de propietarios.
6. No prever qué ocurrirá si la vivienda se vende, se adjudica a uno de los excónyuges o se extingue el condominio.

Fuentes oficiales y siguiente paso recomendable

Para situar correctamente el marco legal, pueden consultarse estas fuentes oficiales:

• Código Civil en el Boletín Oficial del Estado, especialmente los artículos 90, 96 y 1255.
• Ley de Propiedad Horizontal en el BOE, útil si la obra afecta a elementos comunes o requiere comunicación a la comunidad.
• Portal de la Administración General del Estado, como punto de acceso a información pública y trámites administrativos.

La idea clave es sencilla: reformar puede ser razonable, incluso necesario, pero hacerlo sin acuerdo en una vivienda vinculada a un divorcio aumenta el riesgo de conflicto. Antes de pagar obras importantes, conviene revisar el convenio regulador, la sentencia, la titularidad de la vivienda, la existencia de hipoteca, las facturas disponibles y la situación de la liquidación económica.

Si existen dudas sobre quién debe autorizar, pagar o compensar la reforma, el siguiente paso recomendable es preparar la documentación y solicitar una revisión jurídica personalizada. Un pacto claro antes de iniciar las obras suele ser más económico y seguro que una reclamación posterior.